ИЖС и ДНП: мифы и реальность

 

Миф первый: Капитальное строительство возможно только на землях населенных пунктов.

 

Строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей возможно как на землях населенных пунктах с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так и на землях сельхозназначения. Кроме того, строиться можно и на землях под личное подсобное хозяйство – ЛПХ. НО: только если они находятся в пределах административных границ населенных пунктов.

То есть если личное подсобное хозяйство находится в пределах административных границ населенного пункта, там можно строить жилой дом, производственные, бытовые здания, строения и сооружения для производства сельскохозяйственной продукции. Если нет – нельзя.

Есть здесь и доля правды. Так как не на каждом участке земель сельхозназначения можно строиться.

Возможно строительство на землях под дачное строительство и дачное хозяйство, в садоводствах.

Есть важное НО: капитальные постройки нельзя строить в огородничествах. Есть и огородничества, где в виде разрешенного использования предписано, что нельзя строить и некапитальные строения.

Резюмируем: на землях сельхоз. Назначения строиться можно, если это не ограниченного видом разрешенного использования участка. Например, если вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, вы можете только вести сельское хозяйство. Постройки на таких землях могут признать незаконными и вынести постановление о сносе. Строить жилой дом здесь нельзя. Спорный вопрос и фермерские земли. Если случится так, что Вас решат проверить и не обнаружат как такого фермерского хозяйства – возможны штрафы.

Говоря о видах разрешенного использования:

 Второй миф – участки ИЖС надежнее.

 

 

Для того, чтобы разобраться, сравним участки для индивидуального жилищного строительства и участки для дачного строительства, которые еще некоторые называют участками ДНП. Вообще – ДНП – это организационно-правовая форма, которую часто, по ошибке, называют статусом земли и даже многие риелторы говорят: вид разрешенного использования –  ДНП.

Вполне понятно, почему так. Несмотря на то, что Партнерство или товарищество может быть и на землях населенных пунктов, то есть в ИЖС,

Большинство Партнерств – это коттеджные поселки, ухоженные, с единой архитектурой, которые начали активно появляться 1994 году, когда землям с/х назначения начали выдавать вид разрешенного использования – под дачное строительство и дачное хозяйство.

• Налоги – ставки.

Если за квартиру государству нужно вносить один платеж, то за загородную недвижимость их будет два: первый — это земельный налог, а второй — налог на имущество.

Так вот, земельный налог будет зависеть от вида разрешенного использования земель.

Как владелец участка в ДНП, Вы будете платить налоговой инспекции 0,3% от кадастровой цены в год. А если Вы – владелец земель в ИЖС, отчисления за налоги на имущество составят 1,5%. 

Ставки зависят от района. Где-то в Ленобласти могут быть ставки - 0,2%.

• Кадастровая стоимость. В ИЖС - выше.
• Коммуникации: город/управление.

На земли ИЖС все мощности по электричеству, подводка инженерии – это забота администрации. Если покапаете участок в садоводстве или в дачном поселке – этим занимается управление, председатель.

Тут, конечно, многое зависит от того, куда попадете и насколько компетентны будут те, кто будет в таком поселке заниматься данным вопросом. В любом случае, нужно вопрос коммуникаций перед покупкой участка оговаривать:  сколько входит в стоимость мощностей, если еще чего-то нет – то оговаривать сроки и всё фиксировать.

• Уборка и охрана.

Заботы по чистке дорог, вывозу мусора и прочему сервису поселков ИЖС берет на себя администрация. В ДНП это делает правление или управляющая кампания.

Вопрос: кто лучше почистит или отремонтирует дорогу: муниципалитет или управление поселка?

Один из наших коттеджных поселков граничит с землями ИЖС – хутор Солодово. За пять лет муниципалитет ни разу не почистил и не отремонтировал там дорогу. Это делает только наше партнерство. Пока мы не приехали и не начали чистить там снег, жители хутора Солодово были зимой невыездные.

Поэтому  – зависит от того, что за муниципалитет и что за поселок.

•  Коммунальные платежи/взносы. В городе Вы платите коммунальные платежи, которые включают уборку придомовой территории. вывоз общего мусора и т.д. В коттеджных поселках - Вы платите ежемесячные взносы. Как правило, суммы сопоставимы. 
•  Регистрация дома в собственность.

Для объекта, построенного на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования для дачного строительства, документом, подтверждающим существование постройки, станет декларация.

Декларацию, которая содержит описание объекта, может заполнить сам владелец участка

• Плотность застройки

Земли ИЖС чаще граничат с другими населенными пунктами и как правило имеют более плотную застройку.

• Инфраструктура.

В ИЖС – больницы, школы садики – всё финансируется из средств муниципалитета. И Вы можете беспрепятственно пользоваться всей этой инфраструктурой.

• Цена  покупки и продажи. ИЖС - дороже.

 

И третий миф: прописка возможна только в ИЖС.

Чего только по этому поводу ни говорят.  Проблема в том, что механизм по такой прописке работает только 2 года, и если получится так, что конкретно в этой местности Вы будете первым, кто хочет прописаться, представители волостной администрации могут Вас, как в народе говорят, "футболить". Чуть больше настойчивости, но вопрос решаемый.

Поэтому, если Вы первые – будет сложно. Но закон не запрещает прописку в садоводствах и в дачных поселках.

 

Процедура такова:

- Строите дом. Согласуете его проект с председателем правления.

- В БТИ признаете жилым, получаете адрес.

- Регистрируете собственность. (проверить наличие адреса)

- Относите документы в администрацию волостную. Там должен быть специалист, который этим вопросом занимается.